Bästa verktyget för svensk fastighetsportfölj — vad finns 2026?

Om du äger en bostadsrätt och inget annat finns ingen särskild portfölj-fråga — Booli värderar den, Hemnet visar liknande objekt, klart. Men ägarna jag pratar med ofta — den som har en villa, en sommarstuga, två skogsfastigheter i Värmland och en åker i Skåne — har en helt annan smärta.

“Jag har sju webbflikar öppna varje gång jag ska kolla något om mina fastigheter. Det blir lätt fel.”

Det här inlägget jämför de fem verktyg som vanliga svenska fastighetsinvesterare faktiskt använder idag, vad de täcker och var glipporna finns. Jag är öppen med att jag bygger ett verktyg själv (MarkPortfolio) — men det här är en faktisk genomgång, inte en försäljningspitch.

De fem verktyg de flesta använder

1. Booli — bra för bostäder, värdelös för mark

Booli ägs av SEB och har Sveriges bästa konsumentdata för bostäder— slutpriser, värderingsmodeller, närliggande objekt. För en lägenhet eller villa fungerar “Min bostad”-funktionen utmärkt.

Problemet: allt i Booli är fokuserat på bostäder. Skogsmark, åker, obebyggd tomt, industri — du kan inte ens lägga till det. För en investerare med blandat bestånd är Booli alltså en pussel-bit, inte helheten.

2. Hitta.se — adress, ej portfölj

Hitta är perfekt för enstaka uppslag. Du har en adress, du vill veta ägaren. Klart på 10 sekunder. Men det är ett sök-verktyg, inte ett portföljverktyg. Du kan inte spara dina fastigheter, du kan inte få notiser, du kan inte bevaka. Vid varje besök börjar du om från noll.

3. Ratsit — för proffs som letar personer

Ratsit är best-in-class om du har en persons namn och vill veta vad de äger. Värdefullt för mäklare, jurister, kreditgivare. Men för din egen portfölj är det fel verktyg — du har redan dina fastigheter, du vill inte söka på dig själv.

4. Värderingsdata.se — proffs-tool, fel priseklass

Detta är ett kraftfullt verktyg för fastighetsmäklare och stora värderingsfirmor. Har portfölj-funktioner, historiska analyser, stora datavolymer. Pris: ca 10 000–25 000 kr/månad för enskild användare. Det är inte fel verktyg — det är fel målgrupp. Privatpersoner med 2–20 fastigheter är inte deras kunder.

5. Excel — det folk faktiskt använder

Ironiskt nog är det vanligaste “verktyget” ett egenbyggt Excel-blad. En kolumn för beteckning, en för adress, en för köpdatum, en för senast kända värde, en för anteckningar. Det funkar, men:

Värderingar måste uppdateras manuellt
Ingen koppling till officiella register
Ingen bevakning av förändringar
Ingen kart-vy
Lätt att glömma bort fastigheter du köpt

Excel är klart bättre än ingenting. Men det är 2026 — du borde inte behöva uppdatera kolumner manuellt för att veta värdet på din skog.

Gapet — vad ingen löser

Om vi sätter ihop täckningen ser bilden ut så här:

Bostäder: Täckta av Booli (värdering) + Hemnet (försäljning).
Skogsfastigheter: Specialiserade mäklare (Areal.se, Skogsmäklarna) — men ingen portföljvy.
Lantbruksmark: Specialaktörer för transaktioner — ingen portfölj.
Industri: Objektvision för annonser — ingen portfölj.
Råmark/obebyggd tomt: Mestadels luckor i marknaden.

Det stora gapet: ingen täcker mixed bestånd. En person som äger 1 villa + 2 skogsfastigheter + 1 åker behöver ETT verktyg, inte fyra parallella appar. Och de proffsverktyg som har portfölj-vy är prissatta för bolag, inte enskilda investerare.

Vad ett bra portföljverktyg borde göra

Baserat på samtal med ~30 svenska fastighetsinvesterare under hösten 2025–våren 2026, är detta vad folk i målgruppen efterfrågar:

Karta över alla mina fastigheter samtidigt. Färgkodade per typ. Sverige-vy med kluster, klick för detalj.
Automatisk grunddata. Areal, marktyp, höjd, gränser från Lantmäteriet. Jag ska inte behöva slå upp.
Värdering över tid. Inte bara för bostäder — också för skog, åker, råmark. Modeller som faktiskt kan något om icke-bostäder.
Bevakning av min omgivning. När granne säljer, när detaljplan ändras, när taxering uppdateras. Pushas till mig — jag ska inte behöva kolla.
Excel-export. För deklaration. Inte en lock-in.
Realistiskt pris. Inte 10 000 kr/månad. Inte gratis heller — gratis-tjänster har inget incitament att vara bra.

Vad MarkPortfolio bygger

Vi bygger exakt det: ett portföljverktyg för svenska fastighetsinvesterare med blandat bestånd. Officiella data från Lantmäteriet, värdering för icke-bostäder, bevakning av förändringar i din region. 199 kr/månad för Founder's Edition (de första 100 kunderna) — låst pris så länge prenumerationen är aktiv.

Vi öppnar Q1 2026. Vänta-listan är öppen nu. Om du har 3+ fastigheter och tröttnat på Excel — gå med i listan och hjälp oss bygga rätt verktyg.

Bottom line

Inget av dagens verktyg i Sverige täcker mixed fastighetsbestånd för privatpersoner till ett rimligt pris. Booli är bra på bostäder, Värderingsdata är bra på enterprise, Excel är bra på “manuellt”. Mellan dem finns ett gap som ~10 000–30 000 svenska fastighetsinvesterare lever i — och det är gapet MarkPortfolio fyller.